묘지경매의 장단점 과 묘지경매의 절차

안녕하세요! 

지분경매 중에 토지에 묘지가 있는 것을 묘지경매라고 합니다. 보통은 묘가 있는 땅은 쓸모없는 땅이라고 생각하는데요.

왜 묘지경매를 할까요? 오늘 제가 자세하고 쉽게 풀이했으니 한번 이해해 보세요!

1. 묘지경매 정의

 1) 묘지경매란 단순하게 묘지가 있는 땅을 파는 겁니다. 묘지가 있을법한 토지는, 임야(산), 농지, 전, 대지 등 다양합니다. 그중에서도 공동묘지 묘지가 있는 땅이 가장 투자에 유리합니다. 묘지경매는 그 묘와 관련된 공유자나 그 지인에게 다시 그 소유권을 돌려주는 투자입니다. 쓸모 있는 땅이고, 그 묘의 소유권을 가지지 못하는 경우 이장 또한 생각해야 하므로, 묘에 본인 부모님이나 할아버지, 할머니 등 연관 있는 사람들을 꼭 사야만 하는 토지가 되는 겁니다. 그래서 최근에 경매의 한 부분이 되어 여러 사람들에게 관심받고 있습니다.

 

2. 묘지경매의 장점과 단점

 1) 장점

(1)묘지를 사고판다는 것은 우리에게 익숙지 않습니다. 그렇기 때문에 사람들이 하지 않습니다. 그래서 대체적으로 경쟁률이 적습니다. 경매에 자신의 조상님의 묘가 있는 땅이 나왔어도, 누가 사겠어? 하면서 몇 번의 유찰을 기다리고 있습니다. 이런 틈을 노릴 수 있습니다.

(2) 소액으로 투자가 가능합니다. 묘지가 있는 전체의 땅을 사는것이 아닙니다. 일부 지분만 가져오면 되는 것입니다. 그래서 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가처럼 현물이 있는 부동산과는 금액적으로 큰 차이가 납니다. 정말 소액으로 투자가 가능합니다. 물론 도시에 인접한 묘지는 금액이 비쌀 겁니다. 하지만 오히려 지방의 땅에 입찰하게 된다면, 큰 이점이 있습니다. 지방사람들은 대부분 시골어르신이 대다수입니다. 대대로 선산을 모시는 경우도 있습니다. 묘를 대대로 잘 관리하여 모시기 때문에 애착이 있어서 필히 거래하기에도 수월합니다.

(3) 명도가 편합니다. 아파트나 상가 같은 건물은 거주하고있는 세입자나 거주인과의 협상이 필요하여, 비용이 추가 발생하게 됩니다. 그리고 명도과정에서 스트레스가 크게 발생합니다. 대화로 통하는 거주인이 있지만, 대부분 소정의 비용을 받고 싶어 하고, 모두들 저마다 사정이 있기 때문에 초보자들이 가장 두려워하는 부분입니다.

 

2) 단점

(1) 아파트나 상가같은 유형자산이 있는 경우, 담보대출이 쉽게 가능합니다. 그래서 자신의 돈이 조금 부족하더라도 입찰하여 대출을 일으켜 잔금납부가 가능합니다. 묘지가 있는 땅이면서 공유물인 토지는 대출이 힘듭니다. 대출을 일으켜 자신이 가진 돈보다 큰 금액의 부동산을 사기에 좀 힘든 면이 있습니다. 아무리 소액투자라도 자신이 100% 가지고 있어야 잔금처리가 가능합니다. 그래서 입찰가 산출에도 고민을 해야 하는 부분입니다. 자신이 가진 돈보다 크게 입찰하여, 잔금납부가 어려운 경우에는 해당 물건의 보증금은 잃게 됩니다.

(2) 묘지가 있는 땅은 하자가 있는 땅입니다. 공유자가에게 그 땅을 팔아야하는데, 공유자가 모두 돌아가시거나 그 공유자가 해당 토지를 사줄 능력이 없는 경우, 결국 거래가 힘든 경우가 발생합니다. 사줄 사람이 없는 상황인데, 그 토지를 다른 일반인이 사주기는 더더욱 힘듭니다. 그래서 자신의 돈이 묶이게 되는 경우도 있습니다. 아무리 소액이라도 이것저것 생각하지 않고 입찰하면 결국에 살사람이 없는 토지를 입찰하게 되면 실패한 투자가 되는 것입니다.

 

3. 묘지경매의 절차

1) 묘지경매는 경매나 공매에 분묘기지권이 있는 토지를 입찰하여 최종 잔금처리가 되어 등기가 되면 해당토지를 공유자에게 연락하여 협상하는 방식으로 처리합니다.

2) 간단하게 경매사이트에서 물건을 검색합니다. 권리분석을 통해 입찰여부를 판단합니다. 제가 사용하는 방법에는 토지대장을 확인하여 공유자들의 나이,주소,이름등을 확인하여 친척인지 해당물건을 사줄 수 있는 능력을 갖고 있는지, 또한 돌아가셨는지 등을 확인합니다. 확인 후 최종 입찰 전에 임장을 합니다. 임장은 해당 토지를 직접 찾아가 토지의 상태를 확인하는 것입니다. 제가 시간이 없을 때 하는 방법은 인터넷 임장입니다. 인터넷으로 검색하면 지도를 통해 해당 토지의 묘가 몇 개 있는지 주변의 환경이 어떤지 확인이 가능합니다. 전체적인 분석을 통해 입찰하고, 해당 물건을 낙찰받으면 잔금처리까지 진행합니다. 낙찰받으면 바로 하는 것은 해당물건의 공유자에게 우편을 보내보는 것입니다. 가장 쉽게 처리될 수 있습니다. 물론 주소가 변경되는 것이 대다수이나, 잔금납부전에 처리할 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 협상을 잘하고, 나중에는 법무사를 통해 거래를 완료하게 됩니다.