묘지경매 물건찾는법과 권리분석

안녕하세요! 묘지경매는 아직 잘 알려지지 않은 토지경매 중에 하나입니다. 소액으로 투자가 가능하고, 한번 묘지경매를 알게 되면, 다른 토지경매에 응용이 가능합니다. 여러분이 꼭 잘 이해하고 입찰까지 해보셨으면 좋겠습니다.

 

1. 물건찾는 법

 1) 묘지가 2기, 4기 이상이 되게 되면 보통 2 가족이상이 관련이 되어있습니다. 부모님 위에 할아버지, 할머니 그 위에 증조할아버지, 증조할아버지까지 올라가게 된다면 가족이 많아지고, 그 밑에 후손 또한 늘어나게 됩니다. 이것을 공유자라고 합니다. 공유자가 어느 정도 있어야 해당토지를 낙찰받았을 때 거래할 수 있는 사람이 있는 것입니다. 너무 많은 것도 좋지 않습니다. 나중에 거래가 원활하지 않아, 공유물분할청구소송을 진행할 경우, 필요경비를 추가로 납부해야 하는 상황이 생깁니다. 예를 들어서 공유자가 20명이면 공유물분할청구소송에 대략적으로 인당 8만 원을 곱하면 160만 원의 필요경비가 들게 됩니다. 그래서 입찰가 산출에도 주의를 기울여야 합니다. 내가 산 토지보다 경비가 커서, 감정가가 높아지게 된다면, 공유자와 거래가 힘들어질 수 있습니다.

 

2) 묘를 인터넷 지도로 1차 검색을 해보는 것이 중요합니다. 요즘에는 인터넷 지도가 개발이 잘되어 있어서 위성사진을 확인 할 수 있습니다. 묘지가 잘 관리가 되고, 주변의 수목이나 잔디상태등이 좋은 경우에는 해당 토지는 후손들이 잘 관리하고 있으니 애착이 있는 토지이다라고 생각할 수 있습니다. 또한 묘에 비석 등의 고가의 물품이 있는 경우에는 후손들의 경제상황도 추측할 수 있습니다. 해당토지를 꼭 거래해야 하는 입장이기 때문에, 입찰하기 전에 확인이 필요합니다.

 

3) 농지에 묘가 있는 것은 피하시는 것이 좋습니다. 농지를 일반인이 구매하기위해서는, 농취증이라는 자격증이 필요합니다. 해당 읍면동사무소에서 발급 가능합니다. 인터넷으로도 처리가 가능한 상황이지만, LH주택공사의 비리 때문에 투자자들이 농취증을 발급받기가 매우 어렵습니다. 농취증을 발급받을 수 있는 게 확실한 상황이면 입찰하셔도 되지만, 동사무소 직원과 통화하여 해당 토지는 농취증 발급이 어렵다고 하면, 해당 토지는 입찰하면 해당 보증금을 잃을 가능성이 있습니다. 요즘에는 낙찰받고 1주일 내에 농취증을 제출하게 되어있습니다. 주의를 하여, 토지가 임야인 물건을 검색하는 것이 좋습니다.

 

4) 묘가 있는 토지는 풍수지리학적인 영향을 많이 받기 때문에, 양지바른 볕이 잘뜨는 곳을 입찰하면 좋습니다. 단독으로 있는 묘지보다는 가족전체가 있는 공동묘지가 입찰하는데 유리합니다. 묘지는 수도권보다는 지방을 오히려 추천합니다. 지방의 토지는 선산인 경우가 많습니다. 선산인 경우 조상 대대로 내려온 토지이므로, 공유자들이 꼭 지키려는 심리가 있습니다. 토지등기에서 소유자가 종중인 경우 입찰하면 좋을 것 같습니다.

 

2. 권리분석 하는 방법

 1) 분묘기지권을 먼저 이해해야합니다. 분묘기지권이란 토지에 묘가 20년 이상 있다면, 토지 소유자라고 하더라도 묘를 이장시키지 못하는 권리입니다. 분묘기지권이 사용가능한지 확인이 중요합니다. 옛날에 임야에 무연고로 있는 묘지가 대부분 그렇습니다. 보통은 가족묘가 여럿 있고, 가족공동묘를 위해 구입한 토지인지를 확인하고 입찰하는 방법이 좋은 방법입니다.

2) 묘지의 정확한 권리분석을 위해서는 임장이 중요합니다. 정확하게 묘의상태를 육안으로 확인하는 것입니다. 인터넷으로는 수기 있는 땅이였는데 실제로 가보면, 납골당으로 이전되어 있는 경우도 있습니다. 관리도 잘되어있고 비석이 있던 토지여서 고액으로 입찰을 했는데, 막상 가보니 묘가 이장되어 있는 경우에는 해당토지의 거래가 힘들게 됩니다.

 

3. 묘지경매 거래하는 방법

 1) 가장 일반적인 절차는 묘지의 공유자에게 해당지분을 넘기는 것입니다. 공유자에게 우편등기를 발송하여, 판매하고자 하는 내용을 보내고 연락을 기다립니다. 대부분 이때 협상이 되기도 합니다. 경매에 해당토지가 나온것을 알고 있었지만 공유자들의 일정상 경매에 참여를 못하는 경우, 또는 해당 토지는 묘가 있으므로 입찰되지 않을 것이다고 생가하는 경우가 대부분입니다. 그래서 기회를 놓이는 경우가 있으니, 이처럼 생각하는 공유자가 있으면 거래는 수월합니다.

 

2) 공유물분할청구 소송을 진행하는 것입니다. 인터넷 전자소송 사이트에서 해당 내용을 진행 할 수 있습니다. 초보자는 하기 어려우나, 인터넷 강의 및 도서를 구입하여 천천히 진행해보는 것을 추천드립니다. 공유물분할청구 소송은 지분을 가진 소유자가 분할을 법원에 요청을 하는 것입니다. 보통 판결은 공유자끼리 협의를 우선으로 합니다. 보통 법원에서 공융자들을 만나게 되고 대화할 수 있습니다. 최종적으로 해당물건 전체가 경매로 가는 경우는 극히 드물기 때문에, 최대한 서로 이해가능한 선에서 협상을 진행해야 합니다.

 

3) 최종적으로 협의가 불발된 경우, 공유물분할을 위한 경매를 진행합니다. 시간이 1년 이상 소요됩니다. 해당토지 전체를 경매를 진행하여, 낙찰받은 금액만큼 비율로 공유자가 나눠 갖게 됩니다.

 

4. 정리

 1) 묘지경매는 협상이 중요합니다. 필요한 물건을 낙찰을 받아, 공유자들에게 돌려줘야 합니다. 하지만 너무 큰 금액을 원하게 되면, 협상이 틀어지게 됩니다. 다양한 경험을 통해, 좋은 물건을 입찰받고 거래가능한 묘를 공유자에게 넘기는 방식을 이해해야 합니다. 소액이지만 똑같은 경매이고, 대한민국 법원에서 진행하고 있습니다. 정당한 공유자의 권리를 요구하여 수익실현까지 도달하시길 기원합니다.