경매 입찰가 산정하는 방법 (비용계산)

안녕하세요! 사랑과사랑입니다.

가장 궁금한 게 공매에 들어가는 실질적인 비용일 것입니다.

낙찰가는 실질적으로 부가적인 비용을 알아야만 정할 수 있습니다.

수익이 어느 정도 날 수 있는지 확인이 필요합니다.

저는 모든것을 셀프로 했기 때문에 자세하게 비용을 적었습니다.

참고 바랍니다.

 

1. 낙찰대상

 1) 토지의 지분 (317m2) (전체면적은 1,587 m2) 

 2) 공유자는 나를 제외한 4명, 모두 형제지간.

 3) 토지는 임야이지만, 밭으로 개간하여 사용 중이었음.

 4) 묘지가 있어서 공유자가 꼭 필요한 땅이라고 생각했습니다.

 

2. 낙찰 및 처리비용

1) 입찰 (월~수)

2) 낙찰 (다음 주 월)

3) 7일 뒤 잔금 납부 - 총 3,461,000원 (감정가 4,697,520원)

4) 온비드 / 매각결정 통지서 (보증금영수증 포함) & 잔대금 영수증 출력

5) 셀프등기 시작

(1) 온비드 / 등기(등록) 청구서 - (자료실) 출력 후 수기 작성 / 취득세 나중에 확인 후 적기

(2) 온비드 / 등기 필증 수령 요청서 - (자료실) 출력 후 수기 작성 / 우편금액 확인 후 적기

(3) 인터넷 등기소 / 부동산 등기사항 증명서 발급하기 (1000원)

(4) 정부 24/ 농취증(농지인 경우)

(5) 정부 24/ 토지(임야) 대장, 건축물대장, 매수자 주민등록등본 or 초본 (주민등록번호 다 나오게)

(6) 캠코 담당자 통화 / 말소등록면허세 납부금액 산정 (건수 물어보고 x 7,200원) (50400원)

등기신청 수수료 물어보고 (36000원)

(7) 취득 토지 담당자(군청) / 집이 멀어서 전자납부 하게 해 주라(159,200) 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세

(해당서류는 담당자 이메일로 보냄 - 매각결정통지서, 입찰보증금 영수증, 잔대금 영수증)

말소등록면허세 계산 금액 알려줌 - 처리 요청

원본파일을 등기로 보내달라고 했으나, 어차피 pdf가 원본이므로 이메일로 처리할 수 있도록 협조함.

해당 영수증을 스캔하여 이메일로 회신해 주었음.

(8) 위택스에서 해당 금액을 카드로 처리함.

납부확인증을 파일다운

(9) 국민 채권 매입 - 토지 500만 원 미만은 필요 없음

(10) 인터넷등기소 / 등기신청수수료 납부 (신용카드)

영수증 출력

(11) 모든 서류를 출력하여, 우체국으로 감. 캠코로 보냄

등기소> 캠코 (3860원) , 캠코> 매수자 (4860원) 2장과 봉투 1개를 봉투에 담고 캠코로 보낸다

 

3. 요약

1) 나 > 캠코 (3860원), 우표 2개 (3860+4860 = 8720원)

​2) 총비용 : 3,720,180원 + 공유물 분할청구소송(23.1.14) 313,500원 + 범용공인인증서 4,400원

​3) 총 가격 : 4,038,080원

4) 감정가인 469만 원에 거래가 되면 세금 전 66만 원 정도 수익이 발생된다.

5) 무조건 낮게 받아야 수익이 극대화되지만, 우선 낙찰을 받아야 함 수익이 생기기 때문에 이점 고민해 보고 낙찰가를 산정해야 한다.